Инвестиции в помещение под автосервис и автомойки

Инвестиции в автосервис Сегодня многие, устав ждать, когда рынок вернется на круги своя и все станет «как прежде», присматриваются к новым для себя направлениям в бизнесе. Одним из таких многообещающих направлений является сектор автосервиса. Понимая Автосервисы в широком смысле этого слова – не только ремонт и техническое обслуживание автомобилей, но также и автомойка, отдельные специализированные виды работ, такие как установка автономных обогревателей, автозвук и другие. Уже можно считать не требующим доказательств и подтвержденным практикой тот факт, что сервисные организации оказались весьма устойчивым бизнесом в условиях глобального падения потребительского спроса. Это утверждение в равной степени касается как небольших мастерских по ремонту обуви, так и крупных, практически промышленных, предприятий по ремонту бытовой техники. Причем чем дороже стоит вещь, тем с большей вероятностью при поломке она попадает в ремонтную мастерскую, а не на свалку. Автомобили являются вторым после недвижимости дорогостоящим предметом массового использования. И потому, пережив небольшое летнее затишье, автосервисы готовятся к трудовому подвигу по ликвидации накопленных за бурное автомобильное лето мелких и не очень неисправностей наших автомобилей. Интерес инвесторов к сектору авторемонта усиливает нависший над рынком козырек спроса, который составляют те 44 процента прироста автопарка страны, случившиеся за последние 5 лет. К слову сказать, прирост автопарка вплоть до осени 2008 года подчинялся общим законам развития процессов, и кривая роста имеет вид «слона». В практическом смысле это означает, что максимум пророста пришелся на последние три года. В цифровом выражении в среднем по стране последние три года отмечены увеличением автопарка на 27 процентов. Конечно, имеется очень существенный разброс по регионам. Наибольшие показатели зафиксированы в небольших городах с успешными градообразующими предприятиями металлургической промышленности, следующими идут наши столицы – Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург и другие. Цикл жизни автомобиля включает в себя такой момент, когда машина начинает «сыпаться» после беспроблемного периода эксплуатации в первые годы жизни. Срок от начала эксплуатации до этого «счастливого» и, к сожалению, неизбежного момента, разный для автомобилей различных марок, зависит от режима эксплуатации и отношения владельца к техническому обслуживанию, но в большинстве случаев он как раз и составляет 3 – 5 лет, или 50 – 60 тыс.км пробега. Момент начала частых посещений автосервиса с целью ремонта приближается для огромного в масштабах страны количества бывших новых автомобилей. Для Санкт-Петербурга их число составляет без малого полмиллиона, для Москвы почти полтора миллиона автомобилей и работающие автосервисы ожидает веселое время превышения спроса над предложением, поскольку в подавляющем большинстве крупных городов мощности имеющихся автосервисных организаций явно недостаточны для обслуживания еще и бывших новых автомобилей. По всем канонам сегодня удобное время вложиться под спрос или переложиться из стремительно теряющих ценность активов в самый что ни на есть реальный сектор - автосервисы. Уже год мы наблюдаем откат рынка переоцененных акций, недвижимости, стоимости бизнесов, обслуживавших растущий потребительский спрос. Периодически эксперты и аналитики осторожно говорят, что тот или иной рынок, возможно, нащупал «дно». Но после кратковременной стабилизации процесс девальвации стоимости вчерашних тяжеловесов продолжается снова. Одна из понятных версий развития событий состоит в том, что рынок будет падать до тех пор, пока стоимость бизнеса опять не станет определяться его способностью зарабатывать прибавочную стоимость, без экивоков на спекулятивные ожидания и котировки акций в среде биржевых спекулянтов. Другими словами, бизнес стоит ровно столько, сколько он способен зарабатывать «своим трудом» - это и есть дно. Российские автосервисы как бизнес никогда не котировались на биржах. Единственная составляющая бизнеса, стоимость которой подверглась вздутию – помещение автосервиса. Недвижимость, которую используют автосервисы, подчиняется законам, которые работают на рынке коммерческой недвижимости и вследствие этого помещение под автосервис оценивалось не только по своей способности обеспечивать получение бизнесом дохода, но и в сравнении с помещениями складов, магазинов и другой коммерческой недвижимости. Сегодня фактор давления на стоимость помещения со стороны теряет значение, и мы опять имеем возможность видеть экономику автосервиса без флера миражей. И суть экономики сервиса такова – этот сектор не падает, потому что не был раздут. И если владельцы помещений под автосервисы держатся за старые цены, то никто не мешает поставить рядом новое здание, например, на базе модульного автосервиса, за реальную цену. Цена помещения под автосервис на базе модулей СТО позволяет инвестору рассчитывать на доходность до 37 процентов годовых, что является чрезвычайно высоким значением для инвестиций с подобной степенью надежности. Сегодня трудно однозначно говорить о рыночном значении требуемой доходности, поскольку сам рынок пребывает в процессе изменения. Однако, чтобы успешно действовать в хаосе, можно оценивать свои действия с точки зрения здравого смысла, безотносительно к прошлым нормам и правилам. Здравый смысл подсказывает, что хороша та доходность, которая, во-первых, выше относительного «нуля», и, во-вторых, обладает свойством надежности. Какими-то ориентирами можно считать ставки рефинансирования центральных банков – все-таки это системообразующие экономические институты. Сегодняшние высокие, относительно ставки рефинансирования ЦБ, уровни ставок по депозитам в банках вряд ли можно принимать за ориентир хотя бы в среднесрочной перспективе. Скорее, ставки на уровне 17-18 процентов по депозитам иллюстрируют сиюминутные расклады интересов и годятся в качестве ориентира только для очень коротких спекулятивных операций. Если говорить о требуемой доходности в отношении долгосрочных инвестиций в недвижимость, то в начале 2000-х требуемая доходность на рынке коммерческой недвижимости была на уровне 20-ти процентов и с тех пор непрерывно снижалась. Интересы европейских инвесторов с учетом рисков российского рынка держались на уровне 14 – 15 процентов. Видимо, сегодня следует, учитывая фактический рост стоимости денег на рынке, брать по высшей планке и принимать за ориентир для долгосрочных инвестиций 20 – 25 процентов годовых. Автосервисы берут эту планку с запасом, и это означает, что сектор авторемонта на сегодня является недофинансированным. Принимая во внимание, что автосервисы как экономическая сущность никогда не отрывались от «дна», им, соответственно, некуда падать, а вот расти они могут и, скорее всего, будут расти быстро, по крайней мере, в течение ближайших 3 – 5 лет. Единственным фактором риска, который может сыграть против роста рынка автоуслуг является массовый отказ от использования автомобилей. Этот сценарий, конечно, имеет право на рассмотрение, но представить массовый отказ от автомобилей чрезвычайно трудно. Как и в любом другом буме, основные сливки снимут инвесторы с развитой интуицией, консерваторы заработают нормальную прибыль, тем же, кто придет на уже конкурентный рынок, останется подбирать остатки пиршества. Сегодня мы наблюдаем осторожный интерес к подробностям устройства рынка авторемонта со стороны крупных инвесторов. Автору этих строк с начала лета 2009 года ежедневно приходят письма с вопросами на тему «во что на рынке автоуслуг имеет смысл вложить деньги». Одновременно с интересом инвесторов, желающих разобраться в устройстве рынка, проявляют активность желающие арендовать помещение под автосервис. Схема стыковки интересов, предложенная партнерской сетью ТЕХКОНТРОЛЬ, выглядит следующим образом. Будущий арендатор определяет район, в котором будет построен новый автосервис. Инвестор финансирует мероприятие, а специалисты сети ТЕХКОНТРОЛЬ проектируют, согласовывают и возводят новую станцию технического обслуживания. Далее, в зависимости от интересов инвестора помещение может оставаться арендуемым или быть передано арендатору в собственность по схеме лизинга. Несмотря на то, что до сих пор речь шла в основном о станциях технического обслуживания, некоторые соображения касаются и предприятий других специализаций автосервиса. Особый энтузиазм у инвесторов вызывают автомойки. Однако, следует заметить, что фактор роста рынка авторемонта не касается услуг автомойки. В какой—то степени спрос на услуги авторемонта и автомойки находятся даже в противофазе. Причина проста - когда общество желает экономить, люди прекращают покупать и начинают ремонтировать, и в этот момент отказаться от услуг автомойки это самый простой путь компенсации затрат на авторемонт. Интерес инвесторов к автомойкам понятен – это чрезвычайно простой бизнес, основанный на использовании помещения, мало завязанный на конкретного специалиста. При безудержной тяге к автомойкам можно порекомендовать ставить их в комплексе с автосервисом, тогда простои мойки будут компенсироваться работой авторемонтных постов и наоборот. Еще одна рекомендация касается торговли запчастями – желательно при проектировании объекта предусмотреть место для организации если не магазина автозапчастей, то, по крайней мере, службы снабжения запчастями автосервиса. В качестве резюме по теме сегодня можно констатировать нарастающий интерес к рынку автоуслуг в целом и автосервисам в частности со стороны инвесторов. Владельцы действующих сервисов и автомоек в этом году впервые за всю историю существования своего бизнеса начали получать предложения о продаже, правда не бизнеса как такового, а помещений под автосервис и помещений под автомойки. На подспудном ожидании роста спроса опытные автомеханики задумываются об организации собственного бизнеса, а владельцы действующих автосервисов об увеличении количества постов и открытии новых станций. Инфраструктура снабжения запчастями способна справиться с серьезным увеличением объемов. Катастрофически не хватает подготовленных специалистов для автосервиса. Пригодное помещение под автосервис является дефицитом, а специализированная станция технического обслуживания идет на вес золота.